ΕΓΧΕΙΡΙΔΙΟ ΓΙΑ ΟΣΟΥΣ ΣΥΜΜΕΤΕΧΟΥΝ ΣΤΙΣ ΓΕΝΙΚΕΣ ΣΥΝΕΛΕΥΣΕΙΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

ΕΙΣΑΓΩΓΗ 1

Ενότητα 1η

- ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

1. ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ 9

1.1 Ορισμός της πολυκατοικίας από θεσμική άποψη 10

1.2 Θεσμικό πλαίσιο συνιδιοκτησίας 11

1.2.1 Ειδικές διατάξεις 11

1.2.2 Γενικές διατάξεις 11

1.2.3 Νόμος 3741/1929 11

1.2.4 ΝΔ 1024/1971 12

1.2.5 Άρθρα Αστικού Κώδικα 1002 και 1117 13

1.2.6 Άρθρα Αστικού Κώδικα για τη συγκυριότητα 13

1.2.7 Άρθρα Αστικού Κώδικα για κοινωνία δικαιώματος 14

1.3 Νομική και τεχνική ορολογία συνιδιοκτησίας 16

1.4 Νομικό πλαίσιο ειδικών θεμάτων 18

1.4.1 Ειδικά διοικητικά θέματα 19

1.4.1.1 Νομική φύση σχέσης διαχειριστή/συνιδιοκτησίας 19

1.4.1.2 Λογοδοσία διαχειριστή 19

1.4.1.3 Δικαστικός διορισμός διαχειριστή 20

1.4.1.4 Ανάκληση διαχειριστή 20

1.4.1.5 Ευθύνες του διαχειριστή 20

1.4.1.6 Παραίτηση διαχειριστή 20

1.4.1.7 Δικαστική κατάρτιση κανονισμού 20

1.4.1.8 Δικαστική τροποποίηση κανονισμού 21

1.4.1.9 Διαμεσολάβηση σε διαφορές συνιδιοκτησίας 21

1.4.1.10 Κατοικίδια ζώα ωδικά πτηνά 22

1.4.1.11 Επεξεργασία προσωπικών δεδομένων 22

1.4.2 Ειδικά τεχνικά θέματα 22

1.4.2.1 Σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου 22

1.4.2.2 Αποκοπή από την κεντρική θέρμανση 23

1.4.2.3 Κατανομή δαπανών κεντρικής θέρμανσης 23

1.4.2.4 Κατανομή δαπανών ανελκυστήρων 23

1.4.2.5 Καταχώρηση ανελκυστήρων 23

1.4.2.6 Συντήρηση ανελκυστήρων 24

1.4.2.7 Συντήρηση πυροσβεστήρων 24

1.4.2.8 Άδεια μικρής κλίμακας 24

1.4.2.9 Συντήρηση εγκατάστασης θέρμανσης 24

1.5 Νομολογία σχετική με θέματα πολυκατοικιών 24

2. ΣΥΣΤΑΣΗ ΔΙΑΙΡΕΜΕΝΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ 25

2.1 Οριζόντια ιδιοκτησία 26

2.1.1 Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 26

2.1.2 Αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας 27

2.1.3 Περιεχόμενο μιας συστατικής πράξης 28

2.1.4 Τροποποίηση της συστατικής πράξης 29

2.2 Κάθετη ιδιοκτησία 30

2.2.1 Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας 30

2.2.2 Αντικείμενο κυριότητας στην κάθετη ιδιοκτησία 32

2.2.3 Περιεχόμενο μιας συστατικής πράξης 32

2.2.4 Απλή και σύνθετη συνιδιοκτησία 33

2.3 Απεικόνιση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας 34

3. ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ 35

3.1 Τι είναι ο κανονισμός 36

3.1.1 Αρχική νομοθετική πρόβλεψη 36

3.2 Δεσμευτικότητα του κανονισμού 37

3.2.1 Πρακτικές συνέπειες της δεσμευτικότητας 38

3.3 Κατάρτιση του κανονισμού 38

3.3.1 Μαζί με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 38

3.3.2 Μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 39

3.3.2.1 Συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών 39

3.3.2.2 Προσφυγή στο δικαστήριο 39

3.4 Περιεχόμενο του κανονισμού 40

3.4.1 Ταξινόμηση των διατάξεων του κανονισμού 41

3.4.2 Ενδεικτικό περιεχόμενο ενός κανονισμού 41

3.4.3 Τι δεν επιτρέπεται να περιέχει ο κανονισμός 42

3.5 Τροποποίηση του κανονισμού 43

3.5.1 Τροποποίηση με απόφαση της Συνέλευσης 43

3.5.2 Τροποποίηση με δικαστική απόφαση 44

3.5.3 Τροποποιήσεις που απαιτούν παμψηφία 44

3.5.4 Ανεπίτρεπτες τροποποιήσεις του κανονισμού 45

3.6 Συμπλήρωση του κανονισμού 45

3.7 Περιορισμοί εκ του κανονισμού 45

3.7.1 Περιορισμοί στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες 46

3.7.1.1 Μετατροπές στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες 46

3.7.1.2 Χρήση των διαιρεμένων ιδιοκτησιών 47

3.7.1.3 Ενδεικτικές αποφάσεις δικαστηρίων 48

3.7.1.3.1 Κάλυψη βιτρίνας καταστήματος 48

3.7.1.3.2 Μετατροπή διαμερισμάτων σε καταστήματα 48

3.7.1.3.3 Εγκατάσταση ψησταριάς στο ισόγειο 49

3.7.1.3.4 Αγωγή για κλείσιμο κομμωτηρίου 49

3.7.1.3.5 Αγωγή για κλείσιμο καταστήματος 49

3.7.1.3.6 Ράμπα σε συνεργείο αυτοκινήτων 50

3.7.1.3.7 Περιορισμός χρήσης καταστήματος 50

3.7.1.3.8 Μετατροπή διαμερίσματος σε καταστήματα 50

3.7.1.3.9 Συμπερασματικές παρατηρήσεις 50

3.7.1.4 Τι ισχύει όταν δεν υπάρχει κανονισμός 51

3.8 Παραβίαση του κανονισμού 51

3.9 Υπερίσχυση νομοθεσίας ή κανονισμού 52

4. ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΑ/ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΜΕΡΗ 53

4.1 Προσδιορισμός των κοινόκτητων μερών 54

4.1.1 Διαφορά κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων 55

4.1.2 Ποια είναι τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη 55

4.1.2.1 Εξάλειψη αμφιβολιών και αμφισβητήσεων 56

4.1.2.1.1 Τοίχοι και δάπεδα 56

4.1.2.1.2 Ανελκυστήρες 59

4.1.2.1.3 Δίκτυο ύδρευσης, αποχέτευσης και θέρμανσης 60

4.1.2.1.4 Ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου 62

4.1.2.1.5 Στέγη και δώμα 63

4.1.2.1.6 Κλιμακοστάσιο 63

4.1.2.1.7 Διάφορα άλλα κοινόκτητα μέρη 63

4.2 Χρήση των κοινόκτητων μερών 64

4.2.1 Ανεπίτρεπτες παρεμβάσεις στα κοινόκτητα μέρη 65

4.2.1.1 Αλλοίωση της αισθητικής του κτιρίου 65

4.2.1.1.1 Κατασκευή σε μπαλκόνι 66

4.2.1.2 Αποκλεισμός συνιδιοκτητών από κοινόκτητο 66

4.2.1.3 Άλλες παρεμβάσεις σε κοινόκτητους χώρους 67

4.3 Αποκλειστική χρήση κοινόκτητων μερών 69

4.3.1 Θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή 70

4.3.1.1 Πληροφορίες για την πιλοτή 71

4.3.1.2 Αποκλειστική θέση στάθμευσης στην πιλοτή 73

4.3.2 Αποκλειστική χρήση δώματος 74

4.3.2.1 Κεραίες τηλεόρασης στο δώμα 75

4.3.2.2 Ηλιακοί θερμοσίφωνες στο δώμα 76

4.3.2.2.1 Αξίωση που κρίθηκε καταχρηστική 78

4.3.2.2.2 Άδεια τοποθέτησης ηλιακού θερμοσίφωνα 78

4.3.3 Αποκλειστική χρήση ακάλυπτου χώρου 79

4.3.4 Δαπάνες κοινών μερών με αποκλειστική χρήση 79

4.4 Διαχωρισμός δαπανών βλάβης και ζημιών 79

4.5 Φορολογική δήλωση κοινόκτητων μερών 80

Ενότητα 2η

– ΟΡΓΑΝΑ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ - ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ

5. ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ 83

5.1 Θεσμικός ρόλος της Συνέλευσης 84

5.1.1 Περιορισμοί στην εξουσία λήψης αποφάσεων 85

5.1.2 Νομική μορφή της Συνέλευσης 86

5.2 Αρμοδιότητες της Συνέλευσης 86

5.3 Ευθύνη της Συνέλευσης 87

5.4 Συνεδριάσεις της Συνέλευσης 88

6. ΓΕΝΙΚΕΣ ΣΥΝΕΛΕΥΣΕΙΣ 89

6.1 Θεσμικά στοιχεία των Γενικών Συνελεύσεων 89

6.1.1 Σύγκληση των Γενικών Συνελεύσεων 90

6.1.1.1 Ποιος συγκαλεί τις Γενικές Συνελεύσεις 91

6.1.1.2 Πώς και πότε συγκαλείται μια Γενική Συνέλευση 91

6.1.1.2.1 Ελάχιστος χρόνος σύγκλησης 92

6.1.1.2.2 Τρόπος ενημέρωσης των συνιδιοκτητών 92

6.1.1.3 Πρόσκληση σε Γενική Συνέλευση 94

6.1.2 Θέματα ημερήσιας διάταξης 95

6.1.3 Νομότυπη συμμετοχή στις Γενικές Συνελεύσεις 97

6.1.3.1 Έντυπο πρόθεσης ψήφου 99

6.1.3.2 Συμμετοχή μισθωτών και άλλων τρίτων 101

6.1.3.3. Συγκυριότητα ξεχωριστής ιδιοκτησίας 102

6.1.3.3.1 Συνιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου 102

6.1.3.3.2 Ιδιοκτησία με επικαρπωτή και ψιλό κύριο 103

6.1.4 Απαρτία 103

6.1.5 Εγκυρότητα αποφάσεων Γενικής Συνέλευσης 104

6.1.5.1 Προϋποθέσεις για τη λήψη έγκυρων αποφάσεων 105

6.1.5.2 Απαιτούμενη πλειοψηφία 105

6.1.5.2.1 Πλειοψηφία προβλεπόμενη από τον κανονισμό 105

6.1.5.2.2 Πλειοψηφία προβλεπόμενη από το νόμο 106

6.1.5.3 Παραβίαση του νόμου ή του κανονισμού 106

6.1.5.3.1 Έγκυρη απόφαση παράβασης του κανονισμού 107

6.1.5.4 Πως ακυρώνεται μια απόφαση 107

6.2 Πρακτικά Γενικών Συνελεύσεων 108

6.2.1 Σύνταξη και υπογραφή του πρακτικού 108

6.2.1.1 Υπογραφή του πρακτικού 109

6.2.2 Περιεχόμενο του πρακτικού 110

6.2.2.1 Βασικά στοιχεία λήψης μιας απόφασης 111

6.2.2.2 Προσχεδιασμένο μέρος του πρακτικού 112

6.2.3 Παραδείγματα ανακρίβειας πρακτικού 113

6.2.3.1 Αλλοίωση του πρακτικού 113

6.2.3.2 Υπογραφή του πρακτικού πριν τη σύνταξη του 113

6.2.4 Βιβλίο πρακτικών 114

6.2.4.1 Βιβλίο για χειρόγραφα πρακτικά 114

6.2.4.2 Βιβλίο για δακτυλογραφημένα πρακτικά 114

6.2.4.3 Έγγραφα συνημμένα στο πρακτικό 114

6.3 Σωστή ενημέρωση πριν από τη Γενική Συνέλευση 115

6.3.1 Αναφορές και εκθέσεις 115

6.3.1.1 Έκθεση πεπραγμένων διαχειριστικής περιόδου 115

6.3.1.2 Αναφορά γεγονότος ή προβλήματος 116

6.3.1.3 Αναφορά αμέλειας του διαχειριστή 118

6.3.2 Εισηγήσεις στη Γενική Συνέλευση 119

6.3.2.1 Εισηγήσεις για επίλυση τεχνικής αστοχίας 120

6.4 Διεξαγωγή Γενικών Συνελεύσεων 123

6.4.1 Χώρος και διάρκεια της Γενικής Συνέλευσης 123

6.4.2 Ενέργειες κατά την προσέλευση των ιδιοκτητών 124

6.4.3 Ενέργειες κατά την έναρξη της συνεδρίας 124

6.4.4 Διαδικασία ομαλής διεξαγωγής της συνεδρίας 125

6.4.5 Κριτήρια αξιολόγησης εισηγήσεων και σχολίων 127

6.4.5.1 Ερωτηματολόγιο αξιολόγησης των εισηγήσεων 127

6.4.5.2 Αναγνώριση της ποιότητας των σχολίων 128

6.4.5.3 Νομότυπη αξιολόγηση λογοδοσίας διαχειριστή 128

6.4.5.4 Σκοπός των εισηγήσεων και των σχολίων 129

6.4.6 Μη επίτευξη της νόμιμης απαρτίας 130

6.5 Σημαντικότητα των Γενικών Συνελεύσεων 130

6.6 Προετοιμασία για τη συμμετοχή σε Γ.Σ. 131

7. ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ 133

7.1 Θεσμικός ρόλος του διαχειριστή 134

7.1.1 Γιατί έχει καθιερωθεί ο θεσμός του διαχειριστή 134

7.1.2 Σχέση διαχειριστή με τους συνιδιοκτήτες 135

7.2 Διορισμός ή εκλογή διαχειριστή 137

7.2.1 Πολυκατοικίες που διαθέτουν κανονισμό 137

7.2.2 Πολυκατοικίες που δεν διαθέτουν κανονισμό 138

7.2.3 Διορισμός διαχειριστή από το Δικαστήριο 138

7.3 Ποιος μπορεί να αναλάβει τη διαχείριση 140

7.3.1 Πολυκατοικίες που διαθέτουν κανονισμό 140

7.3.2 Πολυκατοικίες που δεν διαθέτουν κανονισμό 141

7.3.3 Διαχειριστική επιτροπή 141

7.3.4 Πλείονες διαχειριστές (συνδιαχειριστές) 141

7.3.4.1 Προτεινόμενες εναλλακτικές επιλογές 142

7.3.4.1.1 Διορισμός αναπληρωτή διαχειριστή 143

7.3.5 Εταιρείες διαχείρισης 144

7.3.5.1 Έγκυρη ανάθεση της διαχείρισης σε εταιρεία 144

7.3.5.2 Συνέπειες ανάθεσης της διαχείρισης σε εταιρεία 145

7.3.5.2.1 Θεσμικές συνέπειες 145

7.3.5.2.2 Οικονομικές συνέπειες 145

7.3.5.2.3 Πρακτικές συνέπειες 147

7.3.5.3 Συνιστώμενη μορφή συνεργασίας με εταιρείες 148

7.4 Χρονικά ορόσημα στη θητεία ενός διαχειριστή 148

7.4.1 Έναρξη της θητείας του διαχειριστή 148

7.4.2 Διάρκεια της θητείας του διαχειριστή 148

7.4.3 Λήξη της θητείας του διαχειριστή 149

7.4.3.1 Κανονική λήξη της θητείας του διαχειριστή 150

7.4.3.1.1 Άρνηση παράδοσης της διαχείρισης 150

7.4.3.1.2 Συναινετική παράταση της θητείας 150

7.4.3.2 Πρόωρη λήξη της θητείας του διαχειριστή 151

7.4.3.2.1 Ανάκληση ή απόλυση του διαχειριστή 151

7.4.3.2.2 Αμφισβήτηση του διαχειριστή 152

7.4.3.2.3 Ανάκληση του διαχειριστή από το Δικαστήριο 153

7.4.3.2.3.1 Ενδεικτικές περιπτώσεις βαρύτατης αμέλειας 153

7.4.3.2.4 Παραίτηση του διαχειριστή 154

7.4.3.2.4.1 Σπουδαίοι λόγοι παραίτησης του διαχειριστή 154

7.4.3.2.5 Αδυναμία συνέχισης της θητείας 154

7.5. Αρμοδιότητες-καθήκοντα του διαχειριστή 155

7.5.1 Εκπροσώπηση της συνιδιοκτησίας 155

7.5.1.1 Εκπροσώπηση έναντι των Αρχών 155

7.5.1.1.1 Πολεοδομία 156

7.5.1.1.2 ΙΚΑ 156

7.5.1.1.3 ΥΠΕΚΑ και Περιφερειακές Αυτοδιοικήσεις 157

7.5.1.1.4 Νομαρχιακή αυτοδιοίκηση 157

7.5.1.1.5 Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων 157

7.5.1.1.6 Αρμόδια ΔΟΥ 158

7.5.1.1.7 ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ 158

7.5.1.2 Εκπροσώπηση της συνιδιοκτησίας έναντι τρίτων 158

7.5.1.2.1 Εταιρεία Διανομής Φυσικού Αερίου 158

7.5.1.2.2 Προμηθευτές πετρελαίου 159

7.5.1.2.3 Προμηθευτές προϊόντων και υπηρεσιών 159

7.5.1.2.4 Οποιοσδήποτε τρίτος 159

7.5.2 Συντήρηση των κοινόκτητων μερών 160

7.5.3 Οικονομική διαχείριση της συνιδιοκτησίας 160

7.5.4 Διοικητικές αρμοδιότητες 160

7.5.5 Τήρηση αρχείου διαχείρισης 161

7.5.6 Παρεμβάσεις στο έργο του διαχειριστή 161

7.6 Ευθύνες του διαχειριστή 162

7.6.1 Ευθύνες προς τους συνιδιοκτήτες 162

7.6.2 Ευθύνες προς τρίτους 163

7.7 Λογοδοσία του διαχειριστή 164

7.7.1 Γιατί λογοδοτεί ο διαχειριστής 164

7.7.2 Σε ποιόν και πότε λογοδοτεί ο διαχειριστής 165

7.7.3 Περιεχόμενο και μορφή λογοδοσίας 167

7.7.3.1 Υπόδειγμα για κλείσιμο ταμείου 168

7.7.3.2 Υπόδειγμα για ανακοίνωση συνολικών δαπανών 169

7.7.3.3 Συνιστώμενες πρακτικές λογοδοσίας 170

7.7.4 Τι γίνεται αν δεν παρασχεθεί λογοδοσία 171

7.7.5 Τι γίνεται αν διαπιστωθεί έλλειμμα χρημάτων 172

7.7.6 Απαλλαγή του διαχειριστή από κάθε ευθύνη 173

7.8 Αμειβόμενοι βοηθοί διαχειριστή 174

7.8.1 Έμμισθοι βοηθοί διαχειριστή 174

7.8.2 Εταιρεία διαχείρισης με καθήκοντα βοηθού 175

7.8.2.1 Έκδοση κοινοχρήστων 176

7.8.2.2 Εκτέλεση εργασιών τακτικής συντήρησης 177

7.8.2.2.1 Πακέτα τακτικής συντήρησης 177

7.8.2.2.2 Επιλογή υπηρεσιών προς ανάθεση σε εταιρεία 178

7.8.2.3 Διορισμός εταιρείας ως διαχειριστή 178

7.8.2.3.1 Επιπλέον κριτήρια αξιολόγησης 178

7.8.2.3.2 Συνιστώμενη ανάθεση σε εταιρεία 180

7.9 Βαθμός δυσκολίας της διαχείρισης 180

7.9.1 Ηλικία του κτιρίου 180

7.9.2 Κατάσταση φθοράς των κοινόκτητων μερών 181

7.9.3 Σύνθεση ενοίκων 182

7.9.4 Αντίληψη των συνιδιοκτητών για το ρόλο τους 182

7.9.5 Καταβολή οφειλόμενων κοινοχρήστων 183

7.9.6 Διαθεσιμότητα αποθεματικού 183

7.9.8 Βοήθεια στο διαχειριστή από συνιδιοκτήτες 183

7.9.9 Ύπαρξη έμμισθου βοηθού διαχειριστή 184

7.9.10 Οργανωμένη διαχείριση 184

7.9.11 Διαβάθμιση δυσκολίας της διαχείρισης 184

7.10 Συνεισφορά συνιδιοκτητών στη διαχείριση 185

7.11 Παράδοση-παραλαβή της διαχείρισης 188

7.11.1 Υπόδειγμα πρωτοκόλλου παράδοσης παραλαβής 189

7.12 Επικοινωνία με το διαχειριστή 190

7.12.1 Επικρατέστερος τρόπος επικοινωνίας 191

7.12.2 Πότε συνιστάται η προφορική επικοινωνία 192

7.12.2.1 Επείγουσες περιπτώσεις 192

7.12.2.1.1 Τι να κάνετε όταν απουσιάζει ο διαχειριστής 193

7.12.2.1.2 Πληρωμή τεχνικού από συνιδιοκτήτη 193

7.12.2.1 Πληρωμή κοινοχρήστων οφειλών 194

7.12.3 Πότε συνιστάται η γραπτή επικοινωνία 195

7.12.3.1 Πλεονεκτήματα για τον αποστολέα 195

7.12.3.2 Πλεονεκτήματα για το διαχειριστή 195

7.12.3.3 Μέσα γραπτής επικοινωνίας με το διαχειριστή 196

7.12.3.3.1 Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο (email) 196

7.12.3.3.2 Σημείωμα 196

7.12.3.3.3 Ταχυδρομική επιστολή 197

7.12.3.3.4 Μη-επείγουσες περιπτώσεις 197

7.12.4 Θέματα μη αρμοδιότητας του διαχειριστή 199

7.12.5 Αποτελεσματική διαδικασία επικοινωνίας 199

7.12.5.1 Πρόταση τυποποιημένης διαδικασίας 200

7.12.5.2 Εξαίρεση από την τυποποιημένη διαδικασία 200

7.12.6 Παράτυπες υποδείξεις στο διαχειριστή 200

7.12.7 Επικοινωνία μη συνιδιοκτητών με το διαχειριστή 202

7.13 Επικοινωνία από το διαχειριστή 203

7.13.1 Προφορική επικοινωνία 203

7.13.2 Γραπτή επικοινωνία 203

7.13.2.1 Απλή ενημέρωση συγκεκριμένων ατόμων 204

7.13.2.2 Απλή ενημέρωση όλων των ενοίκων 204

7.13.2.3 Ερωτηματολόγιο προς όλους τους ενοίκους 204

7.13.2.4 Μηνιαία χρέωση κοινοχρήστων 204

7.13.2.5 Πρόσκληση σε Γενική Συνέλευση 205

7.13.2.6 Ενημερωτικά έγγραφα για Γενική Συνέλευση 205

7.13.2.7 Υπενθύμιση καταβολής κοινοχρήστων 205

7.13.3 Πίνακας ανακοινώσεων 206

7.13.3.1 Συνιστώμενος τύπος πίνακα ανακοινώσεων 206

7.13.3.2 Δικαίωμα ανάρτησης στον πίνακα 206

Ενότητα 3η

– ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ

8. ΔΑΠΑΝΕΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ 209

8.1 Ποιες είναι οι κοινόχρηστες δαπάνες 210

8.2 Ταξινόμηση των κοινόχρηστων δαπανών 211

8.2.1 Ταξινόμηση κατά το ισχύον θεσμικό πλαίσιο 211

8.2.1.1 Αναγκαίες δαπάνες 211

8.2.1.2 Επωφελείς δαπάνες 213

8.2.2 Ταξινόμηση δαπανών ανάλογα με το σκοπό 214

8.2.2.1 Δαπάνες λειτουργίας 214

8.2.2.2 Δαπάνες συντήρησης ή/και επισκευής 214

8.2.2.2.1 Τακτική συντήρηση 214

8.2.2.2.2 Έκτακτη συντήρηση ή επισκευή 215

8.2.2.3 Δαπάνες προστασίας 215

8.2.2.4 Δαπάνες εναρμόνισης με τις κείμενες διατάξεις 215

8.2.2.5 Δαπάνες διεκπεραίωσης της διαχείρισης 215

8.2.2.6 Δαπάνες ανακαίνισης 215

8.3 Συνοπτικός πίνακας δαπανών κοινοχρήστων 216

9. ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΟ 219

9.1 Αρχικό αποθεματικό: νεόκτιστη πολυκατοικία 220

9.1.1 Πόσο πρέπει να είναι το αρχικό αποθεματικό 220

9.2 Τακτικό αποθεματικό σε παλιά πολυκατοικία 221

9.3 Χρέωση τακτικού αποθεματικού 222

9.4 Ποιοι συμμετέχουν στο τακτικό αποθεματικό 223

9.4.1 Δύο λανθασμένες απόψεις στο διαδίκτυο 223

9.5 Διαχείριση του τακτικού αποθεματικού 224

9.6 Επιστροφή του αποθεματικού σε ιδιοκτήτες 225

9.7 Ειδικά αποθεματικά 226

9.7.1 Χρέωση ειδικών αποθεματικών στα κοινόχρηστα 226

9.7.2 Ποιοι συμμετέχουν στα ειδικά αποθεματικά 226

9.7.3 Μηνιαίες χρεώσεις ειδικών αποθεματικών 227

10. ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΔΑΠΑΝΩΝ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ 229

10.1 Περιοδική χρέωση δαπανών στα κοινόχρηστα 230

10.2 Καταμερισμός δαπανών 231

10.2.1 Συμμετοχή στις γενικές δαπάνες 232

10.2.2 Συμμετοχή στις δαπάνες ανελκυστήρων 232

10.2.3 Συμμετοχή στις δαπάνες θέρμανσης 234

10.2.4 Συμμετοχή στις δαπάνες εκκένωσης βόθρου 265

10.3 Υπόχρεοι για την καταβολή των κοινοχρήστων 236

10.4 Μισθωμένες ιδιοκτησίες 237

10.5 Απαλλαγή από την υποχρέωση συμμετοχής 237

10.5.1 Κλειστά διαμερίσματα 238

10.5.2 Διαμερίσματα με αυτόνομη θέρμανση 239

10.5.3 Αποκλειστική χρήση κοινόκτητων μερών 239

10.5.4 Αδυναμία χρήσης κοινόκτητων πραγμάτων 240

10.6 Πληρωμή των οφειλών κοινοχρήστων 240

10.6.1 Άρνηση πληρωμής οφειλών κοινοχρήστων 241

10.6.2 Πληρωμή στο Ταμείο Παρακατ/κών και Δανείων 243

10.6.3 Συμπερασματικές παρατηρήσεις 244

10.7 Συσσώρευση οφειλών κοινοχρήστων 245

10.7.1 Γιατί συσσωρεύονται μεγάλες οφειλές 245

10.7.1.1 Οικονομική δυσπραγία 246

10.7.1.2 Δυστροπία 246

10.7.1.3 Αδιαφορία 246

10.7.1.4 Αδράνεια του διαχειριστή ή της Συνέλευσης 246

10.7.2 Μέτρα για την αποτροπή συσσώρευσης οφειλών 246

10.7.2.1 Ενέργειες του διαχειριστή 247

10.7.2.2 Ενέργειες της Συνέλευσης Ιδιοκτητών 247

10.8 Δικαστική διεκδίκηση οφειλών κοινοχρήστων 248

10.8.1 Άσκηση αγωγής 248

10.8.2 Έκδοση διαταγής πληρωμής 249

10.8.3 Υποχρεωτική διαμεσολάβηση από 17/10/18 250

11. ΕΤΗΣΙΟΣ ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ 251

11.1 Πλεονεκτήματα του ετήσιου προϋπολογισμού 252

11.1.1 Πλεονεκτήματα για ιδιοκτήτες εκμισθωτές 254

11.2 Κατάρτιση και έγκριση του προϋπολογισμού 254

11.3 Στοιχεία κατάρτισης του προϋπολογισμού 255

11.3.1 Δαπάνες με γνωστό κόστος 255

11.3.2 Δαπάνες με κυμαινόμενο κόστος 255

11.3.3 Στόχοι ετήσιου προϋπολογισμού 256

11.3.4 Προϋποθέσεις υλοποίησης στόχων 256

11.4 Παραδείγματα ετήσιων προϋπολογισμών 257

11.4.1 Παράδειγμα 1ο

ετήσιου προϋπολογισμού 257

11.4.2 Παράδειγμα 2ο

ετήσιου προϋπολογισμού 259

12. ΤΡΟΠΟΙ ΜΕΙΩΣΗΣ ΔΑΠΑΝΩΝ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΏΝ 261

12.1 Λανθασμένοι τρόποι μείωσης των δαπανών 262

12.1.1 Κατάργηση βασικών παροχών 262

12.1.1.1 Σβήσιμο κεντρικής θέρμανσης 262

12.1.1.2 Ακινητοποίηση ανελκυστήρα 263

12.1.1.3 Ανασφάλιστοι κοινόκτητοι χώροι 263

12.1.1.4 Ανύπαρκτοι πυροσβεστήρες 263

12.1.1.5 Απασχόληση ανασφάλιστου προσωπικού 264

12.1.1.6 Πληρωμές εργασιών χωρίς παραστατικό 264

12.1.2 Πλημμελής συντήρηση κοινόκτητων μερών 264

12.1.2.1 Ανελκυστήρες 264

12.1.2.2 Καθαριότητα 264

12.1.2.3 Εξοπλισμός θέρμανσης 265

12.1.2.4 Πυροσβεστήρες 265

12.1.2.5 Φρεάτια αποχέτευσης 265

12.1.2.6 Χαλασμένος εξοπλισμός 265

12.1.2.7 Απολύμανση-απεντόμωση-μυοκτονία 266

12.1.2.8 Κήπος 266

12.2 Σωστοί τρόποι μείωσης δαπανών 266

12.2.1 Ενέργειες σωστής μείωσης δαπανών 267

12.2.1.1 Μείωση της κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος 267

12.2.1.2 Ανάθεση καθαριότητας σε συνεργείο 267

12.2.1.3 Μείωση δαπάνης πετρελαίου θέρμανσης 268

12.2.1.3.1 Αντικατάσταση μηχανημάτων θέρμανσης 268

12.2.1.3.2 Τακτική συντήρηση καυστήρα/λέβητα 269

12.2.1.3.3 Καλή ποιότητα πετρελαίου σε καλή τιμή 269

12.2.1.3.4 Αποτροπή κλοπής ή νοθείας του πετρελαίου 270

12.2.1.3.5 Προσθήκη βελτιωτικού στο πετρέλαιο 270

12.2.1.3.6 Καλή μόνωση σωλήνων 270

12.2.1.3.7 Μέτρα εξοικονόμησης στα διαμερίσματα 270

12.2.1.4 Προληπτική συντήρηση και σωστές επεμβάσεις 272

Ενότητα 4η

– ΤΕΧΝΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ

13. ΤΑΚΤΙΚΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗ 275

13.1 Ποιές είναι οι εργασίες τακτικής συντήρησης 276

13.1.1 Ανελκυστήρες 276

13.1.2 Φρεάτια αποχέτευσης 277

13.1.3 Πυροσβεστήρες 277

13.1.4 Μηχανισμός επαναφοράς εξώπορτας 277

13.1.5 Καυστήρας – Λέβητας - Καπνοδόχος 278

13.1.6 Δεξαμενή πετρελαίου 278

13.1.7 Καπνοδόχος - Καπναγωγός 279

13.1.8 Απολύμανση – Απεντόμωση - Μυοκτονία 279

13.1.9 Μικροεπισκευές: ηλεκτρολογικά και υδραυλικά 280

13.2 Συχνότητα και κόστος τακτικής συντήρησης 280

14. ΕΚΤΑΚΤΗ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗ 281

14.1 Κατάλογος εργασιών έκτακτης συντήρησης 282

14.1.1 Υδραυλικές εργασίες 282

14.1.1.1 Κοινόκτητο δίκτυο ύδρευσης 282

14.1.1.2 Κοινόκτητο δίκτυο αποχέτευσης 282

14.1.1.3 Κοινόκτητο δίκτυο απομάκρυνσης ομβρίων 283

14.1.2 Ηλεκτρολογικές εργασίες 283

14.1.3 Οικοδομικές εργασίες 283

14.1.4 Εξειδικευμένες εργασίες 285

14.1.4.1 Ανελκυστήρες 285

14.1.4.2 Πυροσβεστήρες 285

14.1.4.3 Τζάμια και κρύσταλλα 286

14.1.4.4 Μεταλλικές κατασκευές 286

14.1.4.5 Δένδρα και φυτά κήπου ή αυλής 286

14.1.4.6 Δάπεδα 286

14.1.4.7 Θυροτηλέφωνα και θυροτηλεοράσεις 287

14.1.4.8 Κλειδαριές και ειδικοί μηχανισμοί 287

14.1.4.9 Κεντρική κεραία τηλεόρασης 287

14.1.4.10 Κουφώματα 287

14.1.4.11 Εγκατάσταση θέρμανσης 287

14.2 Σωστή διαχείριση έκτακτης συντήρησης 288

15. ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ ΤΗΣ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ 289

15.1 Προληπτική συντήρηση 290

15.1.1 Αποτροπή επέκτασης φθοράς 290

15.1.2 Μέτρα εξουδετέρωσης αιτίας φθοράς 292

15.1.2.1 Μαρκίζες και ποδιές μπαλκονιών 292

15.1.2.2 Περιμετρικός τοίχος ακάλυπτου 293

15.1.2.3 Τοιχίο στήριξης κάγκελων στην ταράτσα 294

15.1.2.4 Διείσδυση νερού σε οροφή μπαλκονιού 295

15.1.2.5 Ζημιά στο κτιστό στηθαίο της ταράτσας 296

15.2 Προγραμματισμός έκτακτης συντήρησης 297

15.2.1 Παράδειγμα προγράμματος έκτακτης συντήρησης 298

15.2.2 Παράδειγμα προγράμματος έκτακτων εργασιών 298

16. ΠΡΟΣΘΗΚΕΣ ΣΤΑ KOINOKTHTA ΜΕΡΗ 299

16.1 Προσθήκες που επιβάλλει η νομοθεσία 300

16.1.1 Αναβάθμιση ανελκυστήρων 300

16.2 Προσθήκες με απόφαση των συνιδιοκτητών 301

Ενότητα 5η

– ΕΙΔΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

17. ΑΡΧΕΙΟ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ 305

17.1 Απαραίτητα έγγραφα αρχείου διαχείρισης 306

17.1.1 Υποδιαίρεση αρχείου διαχείρισης 306

17.1.1.1 Τεχνικό υποαρχείο 307

17.1.1.2 Οικονομικό υποαρχείο 307

17.1.1.3 Διοικητικό υποαρχείο 308

17.1.1.4 Υποαρχείο νομοθεσίας 308

17.2 Παραδείγματα χρησιμότητας των αρχείων 308

17.2.1 Παράδειγμα 1ο

 – μελέτη θέρμανσης 308

17.2.2 Παράδειγμα 2ο

 – θέση σωλήνων 309

17.2.3 Παράδειγμα 3ο

 – εγχειρίδια χρήσης 309

17.2.4 Παράδειγμα 4ο

 – τετράδιο οικοδομικών εργασιών 309

17.2.5 Παράδειγμα 5ο

 – στατική μελέτη 309

17.2.6 Παράδειγμα 6ο

 – συμβάσεις προμηθευτών 309

17.3 Διαδικασία συμπλήρωσης αρχείου 310

17.3.1 Συνεισφορά συνιδιοκτητών για το αρχείο 310

18. ΚΑΤΟΙΚΙΔΙΑ ΖΩΑ 311

18.1 Φιλοξενία ζώων συντροφιάς 312

18.1.1 Παραμονή ζώων σε κοινόχρηστους χώρους 312

18.1.2 Περιορισμοί στη βούληση της συνιδιοκτησίας 312

18.1.3 Βλάβες ή ζημιές που προκαλούνται από ζώα 312

18.1.4 Υποχρεώσεις κατόχων σκύλων 313

18.1.5 Κυρώσεις και πρόστιμα 313

18.1.6 Αρμόδιες αρχές για τη βεβαίωση παραβάσεων 314

18.1.7 Πότε παρεμβαίνει ο διαχειριστής 315

18.2 Αδέσποτος σκύλος στην είσοδο της πολυκατοικίας 316

18.3 Διατήρηση ωδικών πτηνών σε διαμερίσματα 318

19. ΑΣΦΑΛΙΣΤΗΡΙΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ 319

19.1 Ασφάλιση κοινόκτητων μερών του κτιρίου 320

19.1.1 Ασφαλιστική κάλυψη από σεισμό 320

19.1.2 Η ασφάλιση προβλέπεται στον κανονισμό 321

19.1.3 Η ασφάλιση δεν προβλέπεται στον κανονισμό 322

19.1.4 Όταν δεν υπάρχει κανονισμός 323

19.2 Αστική ευθύνη 323

19.2.1 Συχνότερα ατυχήματα 324

19.2.1.1 Πτώση και τραυματισμός ατόμου 324

19.2.1.2 Πτώση στοιχείου από το κέλυφος του κτιρίου 326

19.2.1.3 Ατύχημα από αστοχία του ανελκυστήρα 326

19.3 Νομική προστασία 327

19.3.1 Ενδεικτικό ετήσιο κόστος νομικής προστασίας 327

19.3.2 Ενδεικτικές καλύψεις νομικής προστασίας 327

19.4 Ομαδική ασφάλιση

19.5 Καταμερισμός ασφαλίστρων

20. ΕΜΜΙΣΘΟ ΠΡΟΣΩΠΙΚΟ 

20.1 Επικρατέστερες πρακτικές για το προσωπικό 

20.2 Αρμόδια όργανα της πολυκατοικίας 

20.2.1 Αρμοδιότητες της Συνέλευσης για το προσωπικό

20.2.1.1 Τι ισχύει ειδικά για τους θυρωρούς

20.2.2 Αρμοδιότητες του διαχειριστή για το προσωπικό

20.3 Πότε συνιστάται η απόλυση ενός υπαλλήλου

20.3.1 Υπαιτιότητα υπαλλήλου 

20.3.1.1 Πλημμελής εκτέλεση καθηκόντων 

20.3.1.2 Αντισυμβατική συμπεριφορά 

20.3.1.3 Ανέντιμες συναλλαγές

20.3.1.3.1 Είσπραξη προμήθειας από προμηθευτές 

20.3.1.3.2 Συμμετοχή στην κλοπή πετρελαίου 

20.3.1.3.3 Απαίτηση έξτρα αμοιβής

20.3.2 Οικονομική αδυναμία του εργοδότη

20.4 Άτυπη απασχόληση προσωπικού