ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Πρόλογος Σελ. V

Μέρος Πρώτο

Συμβατικές σχέσεις εμπλεκόμενων μερών

Κεφάλαιο 1o

Συμβατικές ιδιομορφίες της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου συναπτόμενης μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας

Α. Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας ως ειδικού τύπου μίσθωση

1. Αστική μίσθωση κατοικίας

2. Εμπορική μίσθωση

3. Νέα αγορά εκμετάλλευσης ακινήτων

Β. Διαχειριστής ακινήτου διατιθέμενου προς βραχυχρόνια μίσθωση

1. Σύμβαση διαχείρισης ακινήτου

2. Μικτή σύμβαση υπομίσθωσης και διαχείρισης

Γ. Λοιπές παρεχόμενες υπηρεσίες

1. Ειδική σύμβαση παροχής υπηρεσιών παράλληλα με τη χρήση του ακινήτου

2. Ειδική σύμβαση παροχής υπηρεσιών αξιολόγησης ακινήτων ως καταλυμάτων μέσω διαδικτύου

3. Μικτή σύμβαση

Δ. Δομική μεταμόρφωση της αγοράς μισθώσεων ακινήτων

1. Δομικές αλλαγές στον χώρο των μισθώσεων ακινήτων

2. Νέες υπηρεσίες με τη χρήση νέων τεχνολογιών

3. Ενίσχυση ανταγωνισμού

4. Το άρθρο 111 Ν 4446/2016

5. Ανάγκη δραστικής νομοθετικής παρέμβασης χωρίς περιορισμό της αγοράς

Διακρινόμενες συμβατικές σχέσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας

Α. Συμβάσεις

1. Συμβάσεις χρηστών με πλατφόρμα

2. Σύμβαση δικαιούχου εκμίσθωσης με διαχειριστή

Β. Βασικά χαρακτηριστικά της σύμβασης μεταξύ χρηστών και πλατφόρμας

1. Κοινότητα των μελών της πλατφόρμας

2. Σκοπός η εκμετάλλευση των ακινήτων και η επιδίωξη κέρδους μέσα από αυτήν

3. Παγκόσμια ενιαία διαδικτυακή αγορά ακινήτων προς βραχυχρόνια μίσθωση ως ευφυής μέθοδος προώθησης αυτών προς εκμετάλλευση

4. Παροχή συνόλου υπηρεσιών σχετιζόμενων και μη σχετιζόμενων με τα διατιθέμενα ακίνητα

5. Αποδοχή προδιατυπωμένων όρων ως σύμβαση προσχωρήσεως

6. Μονιμότητα και αυτοτέλεια σχέσης με εγγραφή ασχέτως της μίσθωσης συγκεκριμένου ακινήτου

7. Προστασία καταναλωτών

8. Προσωπικά δεδομένα

9. Αναληθείς ή συκοφαντικές αναφορές

10. Ρήτρα διαιτησίας

1. Παροχή δυνατότητας χρήσης κάθε κατηγορίας ακινήτων(καταλυμάτων)

2. Εύρος υπηρεσιών μη σχετιζόμενων με ακίνητα

α. Υπηρεσίες σχετικά με δράσεις στον τόπο του καταλύματος

β. Υπηρεσίες σχετικά με τον τόπο απόδοσης φόρου

3. Πρόσβαση σε τεράστια βάση δεδομένων διαρκούς αξιολόγησης ως αυτοτελής υπηρεσία

Δ. Το παράδειγμα της πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων της Airbnb

1. Κοινότητα μελών

2. Αυτόματη αποδοχή όρων και μονομερών αλλαγών αυτών και προσχώρηση σε αυτούς

3. Ενημερώσεις στους Όρους Χρήσης

4. Ιδεολογικές και πολιτικές διακηρύξεις κοινότητας

α. Πριν γίνετε μέλος

β. Δέσμευση κοινότητας της Airbnb

γ. Σχετικά με τη δέσμευση της κοινότητας

δ. Όροι χρήσης της Airbnb

5. Πρόσφατες ενημερώσεις της διαδικτυακής πλατφόρμας της Airbnb

α. Ενημερώσεις στους Όρους Χρήσης Πληρωμών

β. Ενημερώσεις στην Πολιτική Απορρήτου

γ. Συνήθεις ερωτήσεις

Ε. Παροχή ψηφιακών υπηρεσιών και εν γένει υπηρεσιών της κοινωνίας της πληροφορίας ή παροχή υπηρεσιών διαχείρισης ακινήτων ή παροχή τουριστικών υπηρεσιών

1. Εισήγηση Γενικού Εισαγγελέα Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου

2. Η άποψη της Airbnb

3. Έλεγχος της πλατφόρμας επί των σχετιζόμενων με το κατάλυμα υπηρεσιών

ΣΤ. Έννομες σχέσεις και νομική φύση σχέσεων πλατφόρμας και συναλλασσόμενων χρηστών

1. Συμβαλλόμενα – εμπλεκόμενα μέρη

2. Εμπλεκόμενες αρχές

3. Έννομες σχέσεις

Κεφάλαιο 3o

Σύμβαση πλατφόρμας – χρήστη

Α. Γενικά

Β. Βασικά χαρακτηριστικά

1. Χρονικό σημείο σύναψης σύμβασης μεταξύ χρήστη και Πλατφόρμας

2. Νομικώς δεσμευτική σύμβαση

3. Σύμβαση προσχωρήσεως

4. Ορολογία Φιλοξενούντων και Φιλοξενούμενων αντί εκμισθωτών και μισθωτών

5. Οι Χρήστες ως καταναλωτές

6. Έννοια Πλατφόρμας και ρυθμιστικό αντικείμενο Σύμβασης

7. Διεθνής χαρακτήρας Πλατφόρμας

8. Περιεχόμενα Σύμβασης

9. Ευθύνη Φιλοξενούντων (εκμισθωτών) για τήρηση τοπικής νομοθεσίας (απαγορεύσεις, περιορισμοί, εγγραφές σε μητρώα, αδειοδοτήσεις)

10. Επίλυση διαφορών

α. Ειδική ρήτρα διαιτησίας και παραίτησης από ομαδικές αγωγές

β. Επίλυση διαφορών μέσω διαδικασίας της ΕΕ – Οι χρήστες ως καταναλωτές

Γ. Αντικείμενο και οργάνωση παρεχόμενων υπηρεσιών

1. Η Πλατφόρμα ως διαδικτυακή αγορά υπηρεσιών που προσφέρονται και απολαμβάνονται από τρίτους

2. Μέλη Πλατφόρμας

3. Συμβαλλόμενα στην παροχή Υπηρεσιών Φιλοξενίας απευθείας τα Μέλη και όχι η Πλατφόρμα

4. Η Πλατφόρμα ως τρίτος σε σχέση με τις Υπηρεσίες Φιλοξενίας

5. Η Πλατφόρμα ως τρίτος σε σχέση με τα Μέλη

6. Τα Μέλη συμβάλλονται απευθείας έναντι αλλήλων με ίδια ευθύνη

7. Τα Μέλη ως ανεξάρτητοι συμβαλλόμενοι σε σχέση με την Πλατφόρμα

8. Περιεχόμενο αναρτώμενο από τα Μέλη στην Πλατφόρμα και διάδοση αυτού

9. Υπηρεσίες Τρίτων

10. Προσβασιμότητα

Δ. Προϋποθέσεις κτήσης ιδιότητας μέλους έναντι της πλατφόρμας

1. Δικαιοπρακτική ικανότητα Μέλους

2. Υποχρέωση συμμόρφωσης προς νομοθεσία

3. Επιβεβαίωση ταυτότητας Μέλους

4. Καταχώριση Λογαριασμού (Account Registration)

5. Λογαριασμός νομικού προσώπου

6. Υποχρέωση επικαιροποίησης στοιχείων

7. Ένας Λογαριασμός ανά Χρήστη

8. Ευθύνη Χρήστη για την ασφάλεια των στοιχείων του

9. Ευθύνη Χρήστη για τον Λογαριασμό του στην Πλατφόρμα

10. Συνέργειες Μελών με άδεια της Πλατφόρμας

Ε. Περιεχόμενο (Content)

1. Ανάρτηση Περιεχομένου από τα Μέλη και προσβασιμότητα από άλλα Μέλη

2. Ανάρτηση Περιεχομένου από τα Μέλη και προσβασιμότητα από άλλα Μέλη

3. Έλλειψη ευθύνης Πλατφόρμας για το Περιεχόμενο των Μελών

ΣΤ. Αμοιβές παρεχόμενων υπηρεσιών (Service Fees)

1. Αμοιβές Πλατφόρμας ως αντάλλαγμα γα τη χρήση της - Αμφοτεροβαρής σύμβαση

2. Προηγούμενη ενημέρωση χρηστών

3. Μονομερείς μεταβολές αμοιβών

4. Ευθύνη Μέλους και Τρόπος Είσπραξης

Ζ. Συμβατικές υποχρεώσεις εκμισθωτών (φιλοξενούντων)

1. Συμβατικές υποχρεώσεις Μέλους κατά την καταχώριση καταλύματος διατιθέμενου μέσω Πλατφόρμας

α. Ακρίβεια, αλήθεια και επικαιροποίηση πληροφοριών

β. Ελεύθερος καθορισμός τιμής διάθεσης

γ. Πολιτική ακυρώσεων

2. Διακριτική ευχέρεια Πλατφόρμας ως προς την προβολή της ανάρτησης

3. Συμβατική δέσμευση έναντι Πλατφόρμας για σύναψη σύμβασης Φιλοξενούντος με Φιλοξενούμενο

4. Ασφάλιση

5. Συμβατικές υποχρεώσεις κατά τις καταχωρίσεις Καταλυμάτων (Listing Accommodations) – Τήρηση κανονισμού κτιρίου και νομοθεσίας

α. Καταχώριση ενός Καταλύματος

β. Παροχή εγγύησης

γ. Τήρηση κανονισμού κτιρίου και νομοθεσίας ως όρος της σύμβασης του Φιλοξενούντος με το Κατάλυμα

6. Καταχωρίσεις λοιπών δραστηριοτήτων, εμπειριών, γεγονότων και λοιπών εν γένει Υπηρεσιών Φιλοξενίας

Η. Συμβατικές υποχρεώσεις μισθωτών (φιλοξενούμενων)

1. Διενέργεια Κράτησης

2. Γνωστοποίηση χρεώσεων κράτησης πριν από τη διενέργεια αυτής από τον Φιλοξενούμενο

Θ. Σύναψη νομικώς δεσμευτικής σύμβασης μίσθωσης – χρόνος σύναψης

2. Πληρωμή κόστους κράτησης στην Πλατφόρμα

3. Περισσότεροι Φιλοξενούμενοι

4. Ανήλικος Φιλοξενούμενος

5. Η κράτηση ως άδεια κατοχής και χρήσης του χώρου του καταλύματος

6. Υποχρέωση αποχώρησης κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο

α. Οικειοθελής αποχώρηση

β. Έξωση με βάση το εφαρμοστέο δίκαιο

γ. Ποινική ρήτρα

δ. Περιορισμός ποινικής ρήτρας

ε. Εξουσία της Πλατφόρμας για είσπραξη επιπλέον χρεώσεων λόγω καθυστερημένης αποχώρησης

7. Μεταβολές ή ακυρώσεις κρατήσεως με συμφωνία μεταξύ Φιλοξενούντος και Φιλοξενούμενου

Ι. Βαθμολογήσεις και κριτικές (Ratings and reviews)

1. Ουσιώδες στοιχείο της λειτουργίας και αξιοπιστίας της Πλατφόρμας

2. Δημόσια Κριτική Μελών έναντι αλλήλων μέσω της Πλατφόρμας

3. Προσωπικές απόψεις Μελών

4. Απαγόρευση συκοφαντικών αναφορών

5. Απαγόρευση χειραγώγησης περιεχομένου κριτικών και βαθμολογίας

ΙΑ. Ζημιά στο κατάλυμα, διαφορές μεταξύ των μελών

1. Υποχρέωση και ευθύνη Φιλοξενούμενου προς παράδοση του καταλύματος στην κατάσταση που το παρέλαβε – όρος παραδοσιακών μισθώσεων

2. Ζημία στο Κατάλυμα – Διαδικασίες στο πλαίσιο της Πλατφόρμας

3. Προσφυγή κατά της απόφασης στην ίδια την Πλατφόρμα

4. Διατήρηση δικαιωμάτων εκ συμβάσεως και εκ του νόμου

5. Διατήρηση δικαιώματος προσφυγής στο αρμόδιο Δικαστήριο

ΙΒ. Συνδρομή μελών για επίλυση διαφορών

1. Υποχρέωση Μελών για συνεργασία με την Πλατφόρμα σε απόπειρα εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών

2. Διαμεσολάβηση και απόπειρα εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών στο πλαίσιο της Πλατφόρμας

3. Δικαίωμα μονομερούς τερματισμού διαδικασίας εξωδικαστικής επίλυσης διαφορών και προσφυγής στο αρμόδιο Δικαστήριο

ΙΓ. Φόροι

1. Υποχρέωση του Φιλοξενούντος προς καταβολή φόρων (και φόρων τουριστών ή επισκεπτών) – Παρόμοιες προς τουριστικές υπηρεσίες οι υπηρεσίες μέσω Πλατφόρμας

2. Υποχρέωση πλατφόρμας δυνάμει φορολογικών διατάξεων για συλλογή πληροφοριών προς επιβολή φόρων

3. Είσπραξη Φόρων από την Πλατφόρμα και διαβίβαση αυτών στην αρμόδια Φορολογική Αρχή

ΙΔ. Γενική υποχρέωση συμμόρφωσης προς νομοθεσία

ΙΕ. Διάρκεια και καταγγελία σύμβασης, αναστολή ισχύος και άλλα μέτρα

1. Αόριστη διάρκεια

2. Καταγγελία από το Μέλος

3. Καταγγελία από την Πλατφόρμα

α. Καταγγελία με προειδοποίηση

β. Καταγγελία χωρίς προειδοποίηση

Κεφάλαιο 4o

Σύμβαση εκμισθωτή – μισθωτή

Α. Βασικά διαφοροποιητικά στοιχεία σε σχέση με λοιπές βραχυχρόνιες μισθώσεις

1. Διαφοροποιητικό στοιχείο βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας από λοιπές περιπτώσεις βραχυχρόνιων μισθώσεων

2. Όροι συμμετοχής σε διαδικτυακή πλατφόρμα που οδηγεί σε σύναψη βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω αυτής.3. Ενδιάμεσος τρόπος εκμετάλλευσης ακινήτων

Β. Ειδικό νομικό πλαίσιο για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφόρμας ακινήτων ευρισκόμενων στην Ελλάδα

1. Ορισμοί (άρθρο 111 παρ. 1 Ν 4446/2016)

α. Ακίνητο

i. Το διαμέρισμα

ii. H μονοκατοικία

iii. Λοιπά οικήματα με αυτοτέλεια

iv. Τα δωμάτια

β. Οικονομία του διαμοιρασμού

γ. Ψηφιακές πλατφόρμες

δ. Βραχυχρόνια μίσθωση

i. Ορισμένη διάρκεια

ii. Παράλειψη αναφοράς διάρκειας

iii. Διάρκεια μικρότερη του έτους

2. Περιορισμοί στη διάθεση «ακινήτων» για βραχυχρόνια μίσθωση (άρθρο 111 παρ. 8 Ν 4446/2016)

Γ. Γενικό νομικό πλαίσιο μισθώσεων

1. Εφαρμογή γενικής νομοθεσίας μισθώσεων

Δ. Μίσθωση με ή χωρίς δικαίωμα βραχυχρόνιας υπομίσθωσης μέσω πλατφόρμας

1. Γενικά

2. Ειδικό φορολογικό δίκαιο των βραχυχρονίων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας

3. Γενικό δίκαιο μισθώσεων – Δυνατή η συμβατική απαγόρευση υπομίσθωσης με τη μορφή βραχυχρόνιας μίσθωσης

4. Επί αγωγής αποβολής από κατοχή ακινήτου, αυτοδίκαιη ισχύς δεδικασμένου και εκτελεστότητας απόφασης και κατά κάθε χρήστη του ακινήτου που έλκει δικαίωμα από τον εναγόμενο (άρθρα 325 επ. και 919 επ. ΚΠολΔ)

5. Αγγλική νομολογία – Εκμετάλλευση ακινήτου μέσω της Airbnb δεν συνιστά χρήση του ως ιδιωτικής κατοικίας – Παραβίαση συμβατικού όρου κύριας μίσθωσης

Ε. Υπόδειγμα σύμβασης μίσθωσης με δικαίωμα υπομίσθωσης με τη μέθοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας

Κεφάλαιο 5o

Σύμβαση εκμισθωτή – διαχειριστή

Α. Διαχείριση ακινήτων υπό ευρεία έννοια

1. Έννοια διαχειριστή ακινήτων (property management services provider)

2. Διάκριση από ειδική έννοια διαχειριστή Ελληνικών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη φορολογική διάταξη του άρθρου 111 Ν 4446/2016

3. Ιδιότητες διαχειριστών ακινήτων με την ευρεία έννοια

4. Ενοχική σύμβαση διαχείρισης ακινήτων με την ευρεία έννοια

5. Ανάθεση διαχείρισης της εκμετάλλευσης ακινήτου με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτυακών πλατφορμών

6. Ανάθεση διαχείρισης μέσω υπομίσθωσης

α. Διαχειριστής ο μισθωτής – υπεκμισθωτής

β. Ειδικοί όροι διαμόρφωσης μισθώματος

γ. Ενσωμάτωση κόστους και αμοιβής διαχείρισης στο μίσθωμα

δ. Συνυπολογισμός στο μίσθωμα της επιχειρηματικής δραστηριότητας της βραχυχρόνιας μίσθωσης από τον μισθωτή - διαχειριστή

ε. Σχέση μισθωτή με υπομισθωτή που υπομίσθωσε ακίνητο μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb - Η απόφαση ΕιρΡόδ (ασφ.) 184/2017

7. Περισσότερες διαδικτυακές πλατφόρμες

Β. Υπόδειγμα σύμβασης ανάθεσης διαχείρισης ακινήτου με τη μέθοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας

Μέρος Δεύτερο

Σχέσεις συμβαλλόμενων με τρίτους – Κανονισμοί κτιρίων και συγκροτημάτων

Κεφάλαιο 1o

Ζητήματα από τη διάθεση για βραχυχρόνια μίσθωση διηρημένων ιδιοκτησιών σε κτίρια και συγκροτήματα

1. Ειδικά χαρακτηριστικά χρήσης διηρημένων ανεξάρτητων ιδιοκτησιών από μισθωτές βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφόρμας

2. Το ζήτημα της ευθύνης

3. Συμβατότητα με κανονισμούς ρύθμισης σχέσεων συνιδιοκτητών

4. Ερωτήματα σχετικά με παλαιούς κανονισμούς

5. Κτίρια και συγκροτήματα αμιγούς κατοικίας ή αμιγούς επαγγελματικής στέγης

6. Ανάγκη προστασίας λοιπών ενοίκων από οχλήσεις και διακινδύνευση ασφαλούς κατοικίας

7. Νέες νομοθετικές ρυθμίσεις – Η περίπτωση της Μαδρίτης – Ανεξάρτητη είσοδος και διακεκριμένοι κοινόχρηστοι χώροι

8. Γενική υποχρέωση εκμισθωτή βραχυχρόνιας μίσθωσης από την καλή πίστη έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών

Κεφάλαιο 2ο

Κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών

Α. Έννοια και σκοπός Κανονισμού – Επιτρεπόμενες χρήσεις

1. Δικαιοπρακτικός χαρακτήρας κανονισμού

2. Σκοπός και επιτρεπόμενες χρήσεις

3. Συμβολαιογραφικός τύπος και μεταγραφή

4. Ανάγκη εκσυγχρονισμού

Β. Εφαρμογή διατάξεων περί οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών (Ν 3741/1929, άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ)

1. Θεμελιώδεις κανόνες επί κτιρίων αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών

2. Ιδιαίτερη συμφωνία συνιδιοκτητών και απουσία συμφωνίας (άρθρα 4 και 5 Ν 3741/1929)

3. Συστατικός συμβολαιογραφικός τύπος και μεταγραφή (άρθρο 13 Ν 3741/1929)

Γ. Παλαιοί Κανονισμοί

1. Ανεπάρκεια παλαιών Κανονισμών υπέρ ή σε βάρος του συγκεκριμένου τρόπου χρήσης και εκμετάλλευσης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών

2. Ανάγκη θέσπισης περιορισμών στην αλόγιστη εκμετάλλευση διηρημένων ιδιοκτησιών μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων

3. Ανάγκη απελευθέρωσης της δυνατότητας εκμετάλλευσης διηρημένων ιδιοκτησιών μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων

4. Αρνητικές επιδράσεις σε κτίρια αμιγούς κατοικίας

5. Υπόδειγμα παλαιού κανονισμού πολυκατοικίας κέντρου Αθηνών

Δ. Προσαρμογή Κανονισμών

1. Ανακύπτοντα ερωτήματα και τρόποι επίλυσης

2. Τροποποίηση παλαιών Κανονισμών με εισαγωγή νέων ρυθμίσεων

3. Τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας με καταδίκη μη συναινούντων ιδιοκτητών σε δήλωση βουλήσεως (αρ. 949 ΚΠολΔ)

Ε. Υποδείγματα ρητρών σε Κανονισμούς διηρημένων ιδιοκτησιών κτιρίων και συγκροτημάτων

1. Νέος κανονισμός πολυκατοικίας με απαγορευτική ρήτρα

2. Νέος κανονισμός πολυκατοικίας με ρήτρα θέτουσα ευλόγους περιορισμούς στην εκμετάλλευση ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας

3. Νέος κανονισμός κτιρίου γραφείων και επαγγελματικών χώρων με ρήτρα θέτουσα ευλόγους περιορισμούς στην εκμετάλλευση ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας

4. Νέος κανονισμός συγκροτήματος αυτοτελών κατοικιών με ρήτρα θέτουσα ευλόγους περιορισμούς στην εκμετάλλευση ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας

5. Νέος κανονισμός συγκροτήματος αυτοτελών κατοικιών χωρίς απαγορευτική ρήτρα εκμετάλλευσης ακινήτων με βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφόρμας

ΣΤ. Ερμηνεία παλαιών Κανονισμών επί αδυναμίας τροποποιήσεως

1. Αδυναμία συναινετικής τροποποίησης και ανάγκη ερμηνείας

2. Ερμηνεία κανονισμού πολυκατοικίας δυνάμει των διατάξεων του Αστικού Κώδικα (ΑΚ 173, 200, 281, 288 και 388)

3. Κανόνες ερμηνείας (συνδυασμός άρθρων 173 και 200 ΑΚ)

4. Υποθετική βούληση μερών

5. Ερμηνευτική συναγωγή απαγόρευσης βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας

6. Ερμηνευτική συναγωγή του επιτρεπτού των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας

Ζ. Έννοια και προορισμός κοινοχρήστων μερών οικοδομής ή συγκροτήματος και εξ αυτών περιορισμοί χρήσης από ενοίκους

1. Έννοια κοινοχρήστων μερών

2. Τρόποι ορισμού μερών κτιρίου ή συγκροτήματος ως κοινοχρήστων

3. Νομικά αδιάφορη η μη χρήση κοινών μερών οικοδομής από έναν των ιδιοκτητών

4. Σκοπός η σταθερότητα και ασφάλεια στους συνιδιοκτήτες

5. Η σημασία του κριτηρίου του προορισμού των κοινοχρήστων μερών

6. Προορισμός κοινοχρήστων μερών συνήθους κτιρίου ή συγκροτήματος κατοικιών

7. Μαζική χρήση κοινοχρήστων χώρων κτιρίου ή συγκροτήματος από μισθωτές βραχυχρονίων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας κατά τρόπο αντίθετο προς τον προορισμό των χώρων αυτών

Η. Δικονομικές διατάξεις

1. Δωσιδικία – Αρμοδιότητα (άρθρα 17 παρ. 3, 29 παρ. 1 ΚΠολΔ)

2. Ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών (άρθρο 614 παρ. 2 ΚΠολΔ)

3. Επικαρπωτές

4. Ερμηνεία – Νομολογία

Θ. Νομολογιακή αξιοποίηση όρων σε υφιστάμενους Κανονισμούς

1. Το προηγούμενο της ΜΠρΘεσ 16158/2018

α. Κρινόμενο ζήτημα

β. Η υπό κρίσιν υπόθεση

γ. Αναγκαστική τροποποίηση κανονισμού (άρθρο 9 Ν 1562/1985)

2. Επαγγελματική τουριστική εκμετάλλευση εξοχικής κατοικίας με παροχή φάσματος τουριστικών υπηρεσιών

3. Η τουριστική εκμετάλλευση κατοικίας συνιστά παραβίαση του Κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών

4. Η νομολογιακή προσέγγιση με αφορμή την ΜΠρΘεσ 16158/2018 - Σημασία απόφασης

Ι. Συμπέρασμα

Κεφάλαιο 3ο

Δικαστική τροποποίηση ή συμπλήρωση Κανονισμού

Α. Νομοθετικό πλαίσιο μεταβολής περιεχομένου Κανονισμού οικοδομής με παρεμβολή δικαστικής κρίσης

Β. Δυνατότητα δικαστικής τροποποίησης ή συμπλήρωσης Κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών

1. Δικαίωμα της πλειοψηφίας του 65% της συνιδιοκτησίας προς δικαστική τροποποίηση ή συμπλήρωση κανονισμού (άρθρο 9 Ν 1562/1985)

2. Υποβολή συγκεκριμένης πρότασης από τους ενάγοντες συνιδιοκτήτες

3. Εξαιρετικό δίκαιο – αντικείμενο συμπληρώσεων και τροποποιήσεων

4. Κανονισμός μη επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντικείμενος σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης – Υποχρέωση αποδοχής αιτήματος αγωγής

5. Διατακτικό δικαστικής απόφασης

6. Μη εγγραφή αγωγής τροποποίησης κανονισμού στα βιβλία διεκδικήσεων

7. Περιορισμοί χρήσης κοινόκτητων και κοινόχρηστων πραγμάτων οικοδομής

α. Περιορισμοί με ομόφωνη απόφαση όλων των συνιδιοκτητών

β. Περιορισμοί χωρίς σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών

8. Η περίπτωση της ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική)

9. Αρμοδιότητα κατά τόπον (άρθρο 29 ΚΠολΔ)

10. Αρμοδιότητα καθ’ ύλην (άρθρο 2 εδ. α’ Ν 1562/1985 και άρθρο 14 παρ. 1 περίπτ. γ’ ΚΠολΔ)

11. Εφαρμοστέα διαδικασία (άρθρο 2 εδ. α’ Ν 1562/1985 και άρθρο 614 αρ. 2 ΚΠολΔ)

12. Επίδοση σε όλους τους λοιπούς συγκυρίους και ειδική προθεσμία επίδοσης (άρθρο 3 παρ. 1 εδ. α’ και β’ Ν 1562/1985) Σελ. 156

13. Μη αναγκαία η προσεπίκληση των τρίτων που τυχόν έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο Σελ. 157

14. Τήρηση αναγκαίας προδικασίας προς της άσκησης της αγωγής τροποποίησης του κανονισμού και μνεία αυτής στην αγωγή (άρθρα 3 και 4 Ν 1562/1985)

15. Άμυνα εναγομένου συγκυρίου

16. Αποδεικτικά μέσα

17. Βασικές αρχές και θεμελιώδεις διατάξεις

18. Εξουσία Δικαστηρίου

19. Τα πραγματικά περιστατικά και η δικαστική κρίση με την ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική)

20. Διατακτικό απόφασης ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική) 

1. Συμπεράσματα προς αξιοποίηση από την ΜΠρΠειρ 969/2019 (ειδική)

2. Νομική βάση αγωγής για αναγκαστική δικαστική τροποποίηση υφιστάμενου κανονισμού

3. Προϋποθέσεις εφαρμογής άρθρου 9 Ν 1562/1985 για αναγκαστική δικαστική τροποποίηση υφιστάμενου κανονισμού

4. Αίτημα

5. Ολοσχερής ανυπαρξία κανονισμού ή κανονισμός με κενό (σιωπή) ως προς τη χρήση ιδιοκτησιών με διάθεση αυτών για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας

6. Κανονισμός με ασάφεια ως προς τη χρήση ιδιοκτησιών με διάθεση αυτών για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας

Μέρος Τρίτο

Σχέσεις συμβαλλόμενων με το κράτος

Κεφάλαιο 1o

Ανταγωνισμός προς επιχειρήσεις παροχής τουριστικών υπηρεσιών

Α. Συγκεκαλυμμένη τουριστική δραστηριότητα

1. Εισαγωγικά

2. Ομοιότητες μεθόδου βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφόρμας με τουριστικές υπηρεσίες

Β. Οικονομικά στοιχεία

Γ. Ανταγωνιστική δραστηριότητα

1. Υπηρεσίες πλατφόρμας βραχυχρονίων μισθώσεων υποκατάστατες αυτών των τουριστικών καταλυμάτων

2. Επιχειρήσεις επαγγελματικής διαχείρισης βραχυχρονίων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας

3. Διαφορετικό αδειοδοτικό καθεστώς

4. Αθέμιτος ανταγωνισμός

5. Στοιχεία διαφοροποίησης βραχυχρόνιων μισθώσεων από ξενοδοχεία και εν γένει τουριστικά καταλύματα

6. Η περίπτωση της Μαδρίτης – Άσκηση εμπορικής δραστηριότητας επί διάθεσης καταλύματος για βραχυχρόνια μίσθωση για χρονικό διάστημα άνω των 90 ημερών ανά ημερολογιακό έτος

7. Διαφοροποίηση ρυθμίσεων με βάση διαφορετικές κατηγορίες βραχυχρονίων μισθώσεων μέσω πλατφόρμας

Κεφάλαιο 2ο

Διατάραξη αστικού ιστού και αγοράς μισθώσεων κατοικίας

A. Κοινωνικά ζητήματα

1. Μείωση διατιθέμενων διαμερισμάτων και σημαντική αύξηση μισθωμάτων

2. Δυσχέρεια εύρεσης κατοικιών

3. Ανάγκη εκμετάλλευσης κατοικιών ως απάντηση στην υπερφορολόγηση

4. Εσφαλμένη αντιμετώπιση εσφαλμένων αποφάσεων

5. Διάβρωση κοινωνικού ιστού

6. Η περίπτωση της Μαδρίτης – Μέτρα κατά της τουριστικοποίησης

7. Προβλήματα της από την ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας στη Θεσσαλονίκη

8. Αναζήτηση αστικού ρυθμιστικού πλαισίου

Κεφάλαιο 3ο

Ειδική φορολόγηση ακινήτων διατιθέμενων προς βραχυχρόνια μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας

Α. Φορολογικός προσανατολισμός του Έλληνα νομοθέτη

Β. Οι νέες φορολογικές διατάξεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας ακινήτων ευρισκόμενων στην Ελλάδα

1. Η διάταξη του άρθρου 111 Ν 4446/2016

2. Απουσία χρονικών ή / και ποσοτικών νομοθετικών περιορισμών

3. Αποφάσεις Διοικητή ΑΑΔΕ

4. Διακήρυξη φορολογικών προτεραιοτήτων

5. Γενικός περιορισμός του νομοθετικού σχεδιασμού σε φορολογικά ζητήματα

Γ. Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης

1. Ορισμός

2. Περιπτώσεις διαχειριστή ακινήτου κατά την Ελληνική φορολογική νομοθεσία

3. Τρίτος διαχειριστής ακινήτου κατά την Ελληνική φορολογική νομοθεσία

4. Περισσότεροι διαχειριστές ακινήτου και Περισσότερες διαδικτυακές πλατφόρμες

5. Διάκριση από γενική έννοια του διαχειριστή ακινήτων (property management services provider)

6. Υποχρεώσεις Διαχειριστή Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ευρισκόμενου στην Ελλάδα έναντι των Ελληνικών Φορολογικών Αρχών

Δ. Προϋποθέσεις υπαγωγής μίσθωσης στην έννοια των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας στην οικονομία του διαμοιρασμού (άρθρο 111 παρ. 2 Ν 4446/2016)

1. Εγγραφή στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής

α. Ορισμός

β. Υποχρέωση εγγραφής στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής

γ. Διαδικασία εγγραφής και οριστικοποίησης στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής (άρθρο 2 Απόφασης Διοικητού ΑΑΔΕ με αριθμό Πολ. 1187, ΦΕΚ Β΄ 4232/4.12.2017)

i. Ηλεκτρονική διεκπεραίωση με κωδικούς TAXISnet

ii. Υπεύθυνη δήλωση

iii. Υποχρεώσεις σε έλεγχο

iv. Κτήση αριθμού εγγραφής «Ακινήτου» και μεταβολές στοιχείων χωρίς αλλαγή του αριθμού εγγραφής

v. Ειδικές υποχρεώσεις «διαχειριστή»-ιδιοκτήτη – Επιβεβαίωση ΑΤΑΚ

vi. Καταχώριση λοιπών στοιχείων από τον «διαχειριστή» κατά τη διαδικασία οριστικοποίησης του μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής

vii. Συνέπειες μη καταχώρισης στοιχείων κάποιων εκ των δικαιούχων του εισοδήματος

viii. Υποχρέωση «διαχειριστή» για οριστικοποίηση του «μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής» μέχρι την 28η Φεβρουαρίου εκάστου έτους